نکات مهم معامله ملک

نکات مهم معامله ملک با اطمینان کامل

نکات مهم معامله ملک را میدانید؟ اگر بخواهید به قصد سرمایه گذاری، زندگی، کار و … برای خرید ملک و املاک اقدام کنید، باید نکات مهم معامله ملک را بدانید تا بتوانید از دارایی های خود در این بازار محافظت کنید و در عین حال نیز سود خوبی به دست آورید و یا خرید مطمئن و مناسبی را داشته باشید. لذا به دلیل افزایش کلاهبرداری ها در حوزه مسکن، تصمیم گرفتیم در این مطلب به زبان ساده و کاملا خلاصه، نکات مهم معامله ملک را بیان کنیم و به شما بگوییم که برای معامله ملک در ایران دقیقا چه کاری باید انجام دهید تا امنیت سرمایه تان تامین شود، پس حتما تا انتها همراه ما بمانید.

نکات مهم معامله ملک

سرمایه گذاری در حوزه مسکن علاوه بر تقاضای معمول برای خرید ملک و املاک، موجب شده است که حوزه مسکن در ایران رونق بسیار زیادی داشته باشد. از طرفی سوددهی بازار مسکن ایران در سال های اخیر و ضرر نکردن سرمایه گذاران از سرمایه گذاری در این حوزه موجب شده است که نقدینگی بسیار زیادی همواره در این بازار جریان داشته باشد و گستردگی این حوزه نیز در افزایش محبوبیت آن بی تاثیر نبوده است.

حتما بخوانید : همه چیز درباره طرح مسکن ملی


از طرفی در حال حاضر که وضع اقتصادی کشور ما خیلی اوضاع مناسبی ندارد، کلاهبرداری در حوزه های مختلف به شدت افزایش یافته است و از این جهت نیاز به دانستن نکات مهم معامله ملک در حال حاضر بسیار بیشتر از قبل احساس می شود. در واقع اگر قصد معامله ملک اعم از خرید یا فروش را دارید ولی ریز نکات کلیدی در معامله ملک را نمی دانید، توصیه می کنم پیش از اقدام به خرید و فروش در بازار مسکن، حتما این مطلب را تا انتها مطالعه کنید تا نکات مهم برای خرید ملک را یاد بگیرید و بتوانید معامله مطمئن و سوددهی را انجام دهید و خیالتان از امنیت دارایی هایتان جمع باشد.

۱) از اینکه ملک سند دارد، اطمینان حاصل کنید

این را بررسی فرمایید که خانه ای که قصد خرید آن را دارید سند رسمی دارد یا نه؟ موضوع این است که در بعضی نواحی مثل شهرهای شمال کشور، برای یک زمین بزرگ یک سند مادر وجود دارد و آن زمان به قطعات کوچک تر تقسیم شده است، ولی برای آن قطعات کوچک تر سند رسمی وجود ندارد. نقل و انتقال این قطعات با مبایعه نامه های عادی و یا وکالتنامه صورت می پذیرد.

ولی بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت تنها شخصی را که ملک به اسم او ثبت شده، یا ملک به او انتقال پیدا کرده و این انتقال در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد، به عنوان مالک می شناسد، لذا در معاملات این چنین که ملک سند ندارد یا تنها یک سند مادر برای کل زمین وجود دارد، احتمال بروز مشکل بسیار بالاست و در زمان بروز مشکل مجبور به طرح دعوای اثبات مالکیت هستید تا بتوانید حق خود را دریافت کنید.

۲) از مالکیت فروشنده بر ملک اطمینان حاصل کنید

یکی دیگر از نکات مهم در معاملات مسکن بدون شک احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که می فروشد یا از طرف فروشنده ملک، از وکالت‌ نامه رسمی برخوردار باشد.

حتما بخوانید : بهترین شهر برای سرمایه گذاری مسکن در ایران


تحت شرایطی که ملک به چندین نفر تعلق داشته باشد یا باید تمام مالکین در زمان فروش حاضر باشند و رضایت خود را اعلام نمایند و یا یک نفر از طرف سایر مالکان، وکالت فروش داشته باشد که در این صورت وکالت‌ نامه بایستی به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همین طور در کنار تصریح به وکالت در فروش، وکیل بایستی وکالت در دریافت ثمن ملک را هم در اختیار داشته باشد.

۳) موقعیت ملک را به دقت بررسی کنید

هیچ وقت بدون بازدید ملک برای معامله آن اقدام نفرمایید. محل قرارگیری ملک، نمای ساختمان که شامل نمای داخلی و خارجی است، مسیرهای دسترسی، مشاعات بنا و … را به دقت مورد بررسی قرار دهید و سعی کنید تمامی موارد مهم را ارزیابی کنید. بعضی مواقع پرس و جو از اهالی محله و یا بنگاه های معاملاتی نزدیک محل ملک یا آپارتمان، اطلاعات بسیار خوبی می تواند در اختیار شما قرار دهد که خود فروشنده و املاک به شما نخواهند گفت، پس این مورد را هم نباید دست کم بگیرید.

۴) مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید

بعضی مواقع به علت بی‌ توجهی به موضوع تطبیق مشخصات ملک با آنچه در سند قید شده، خریداران خانه با مشکلات حقوقی زیادی روبرو خواهند شد، لذا نکات حقوقی برای خرید خانه و تطبیق مشخصات واقعی با مشخصات سند حتما باید به دقت مورد توجه قرار گیرد. در این خصوص خریداران خانه می بایست مشخصاتی مثل نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و … را با مشخصات واقع ملک بررسی کنند. این را در نظر داشته باشید که این مشخصات در کنار این که در سند و یا مبایعه نامه عنوان شده است، نزد مراجع قانونی نیز وجود دارد.

۵) تاسیسات خانه را بررسی کنید

اگر قصد خرید ملک قدیمی که نوساز نیست را دارید، مطمئنا حظور یک تعمیرکار و یا فردی که آشنا به مباحث فنی است، بسیار کاربرد خواهد داشت و از صرف هزینه های هنگفت تعمیرات در آینده جلوگیری خواهد کرد. در واقع پیش از خرید خانه بایستی از سن تاسیساتی مثل سیستم گرمایشی و سرمایشی، آبگرمکن و لوله کشی اطلاع پیدا کنید و سلامت آن ها را بررسی کنید. خانه های قدیمی به صورت معمول تجهیزات قدیمی دارند و امکان این که این تجهیزات برای شما در آینده خرج بتراشند، کم نیست.

حتما بخوانید : سرمایه گذاری در بورس یا مسکن بهتر است؟


تعویض چنین وسایلی به هزینه هایی بالایی نیاز دارد، لذا توجه به این نکته شاید در ظاهر خیلی ضروری نباشد، ولی اگر قصدتان برای خرید جدی است و سایر موارد را در نظر گرفته اید، این موضوع را نیز باید به دقت بررسی کنید. به صورت کلی بهتر است کل تجهیزات آشپزخانه و … را بررسی کنید. حتی اگر آبگرمکن خانه مورد نظر قدیمی نباشد، حتماً باید سایز آن را چک کنید، چرا که امکان دارد امکان فراهم کردن آب گرم برای دوش گرفتن تمام اعضای خانواده را نداشته باشد، به همین خاطر مطمئنا با مشکل مواجه خواهید شد.

۶) بدون واسطه معامله ملک کنید

به صورت معمول کارشناسان معامله ملک بر این باورند که یکی از نکات مهم در معامله ملک بدون شک آن است که بدون واسطه برای معامله اقدام کنید. بهتر است تا جایی که مجبور نشدید، با فروشنده و مالک اصلی معامله را انجام دهید و از بستن قرارداد با نماینده آن ها اکیدا خودداری کنید.

از دیگر دلایل این موضوع آن است که در صورتی که خلافی اتفاق افتد، مالک اصلی می تواند به معامله صورت گرفته، اعتراض کرده و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت نمایند، لذا به دنبال دردسر نباشید، چرا که مالک اصلی می تواند در این شرایط معامله را باطل نماید و به دنبال آن پول و سرمایه شما نیز از دست خواهد رفت و بدتر از آن مشمول تعقیب کیفری و مجازات‌ های سنگین کلاهبرداری ملکی خواهید شد که قطعا برایتان خوشایند نخواهد بود.

۷) خانه را بازرسی کنید

از دیگر نکات مهم در معامله مسکن این که حتی هنگامی که از بی‌ عیب و نقص بودن خانه مورد نظر به شما می‌ گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص‌ های احتمالی اقدام نمایید. بعضی مواقع تعداد زیادی از عیوب خانه آشکارا قابل مشاهده و بررسی نیست یا برخی از مالکان به صورت عمد قصد در پنهان کردن آن ها دارند. بنابراین به هیچ وجه از بازرسی دقیق خانه عقب نشینی نکنید.

نکات کلیدی در معامله ملک

هنگامی که در خانه‌ ای عیبی پیدا کردید، باید مبلغی که قرار است در ازای خانه به فروشنده بدهید، کاهش پیدا کند. اگر به هر علتی معامله به طور رسمی انجام شود و شما در ادامه، عیب خانه را پیدا کنید، می‌ توانید بدون هیچ گونه ضرری برای فسخ کردن معامله اقدام نمایید. با این وجود نباید از مذاکره غافل شوید!

البته شاید با یک مذاکره خوب بتوانید خانه را با کاهش قیمت بیشتری بخرید یا فروشنده را راضی کنید تا پس از رفع عیوب خانه، برای فروش آن اقدام کند. بنابراین موضوع عجله نکردن نیز یکی از اصلی ترین و مهم ترین نکات مهم در معامله مسکن به حساب می آید که به صورت کلی در خرید هر دارایی بزرگی توصیه می گردد.

۸) مفاصا حساب را فراموش نکنید

بیشتر ملک ها معمولا بدهی‌ هایی به دستگاه‌ های دولتی مثل شهرداری یا اداره مالیات دارند که در همین راستا، فروشنده باید پیش از اقدام برای فروش، تمامی این بدهی ها را تا روز انتقال سند پرداخت نماید و در ادامه برای فروش آن اقدام کند. بنابراین از دیگر نکات ضروری خرید خانه آن است که قبل از اقدام به عقد قرارداد با استعلام از این اداره‌ ها، صحت و تایید مفاصا حساب را انجام دهید. همچنین تسویه شارژ و سایر مسائل در ارتباط با آپارتمان هم می بایست به طور کامل انجام گردد.

۹) تعهدات دو طرفه را دقیق بررسی نمایید

از دیگر نکات مهم معامله ملک آن که در زمان عقد معامله ملک، بایستی یکی از دو طرف معامله مبلغ مورد نظر را در زمان مقرر بپردازد و دیگری نیز باید کارهای مربوط به انتقال سند، به نام خریدار را انجام دهد. در این خصوص می بایست تمامی مراحل و تعهداتی که هر دو طرف اعلام کرده‌ اند به دقت اجرا شود، چرا که اگر پرداخت مبلغ انجام و سند انتقال نباید و یا در حالت برعکس، خریدار یا فروشنده دچار ضرر و دردسرهای زیادی خواهند شد.

حتما بخوانید : چرا سرمایه گذاری در ملک بهترین گزینه است؟


از همین روی بهتر است بخشی از مبلغ خانه در حضور کارشناسان املاک پرداخت شود و در ازای آن رسید معتبری دریافت کنید و از این زمان است که امور انتقال سند آغاز می گردد. زمانی که کارهای مربوط به سند پیش رفت، مابقی پول را پرداخت نمایید. مرحله انتقال سند پس از انجام کل فرایندهای مربوط به مفاصا حساب با اداره مالیات، شهرداری و … قابل انجام خواهد بود.

۱۰) در معامله املاک ورثه ای بیشتر دقت کنید

در معامله املاک ورثه ای بایستی مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت مطابقت دهید. همچنین معامله این گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث قابل انجام نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی به منظور تعیین سهم هر یک از ورثه موکول خواهد شد.

لذا در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همه آن ها یا وکلای قانونیشان اجباری است و چنانچه یک نفر از مالکین از طرف سایرین وکالت شرکت در معامله را دارا بود، تنها حضور و امضای او کافی خواهد بود ولی در غیر این صورت همگی باید حضور داشته باشند. صرف داشتن مبایعه‌ نامه دلیلی بر مالکیت شما نخواهد بود، به این خاطر که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه، به وسیله هر یک از دو طرف قرارداد، از الزامات معاملات املاک به حساب می آید.

۱۱) در پرداخت پول دقت فرمایید

چنانچه بعد از بررسی تمامی موارد قبلی مشکل یا موضوعی نبود که برای خرید صد راه شما باشد، باید فرآیند پرداخت پول را با یکدیگر هماهنگ کنید. یکی از حائز اهمیت ترین نکات معامله مسکن آن است که حتما پول باید به حساب فردی واریز شود که سند خانه به نام اوست. در این خصوص باید به اسامی و شناسنامه افراد بسیار دقت کنید. بعضی مواقع کلاهبرداری‌ ها با یک پسوند یا پیشوند انجام می شوند. گاهی اواقت دیده شده است که وجود تشابه اسمی سوء استفاده‌ های بسیاری را به دنبال داشته است.

چنانچه فروشنده بگوید که او به همراه وکیل یا اقوامی صاحب خانه است و انتقال پول را به حساب دیگری واگذار کند، شما به عنوان خریدار این کار را انجام ندهید. همچنین بنگاهی که در آن معامله می کنید نیز باید از مجوز از صنف مربوطه برخوردار باشد. بدین منظور باید به تاریخ و زمان گواهینامه اشتغال بنگاه نگاه کنید که مخدوش یا قدیمی نباشد.

۱۲) تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد

به این خاطر که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است به منظور پیشگیری از دردسر‌های بعدی، شرایط فسخ برای هر یک از طرفین تعیین و به صورت کتبی در قولنامه وارد شود. شاید این سوال را داشته باشید که فسخ قرارداد به چه معناست؟ فسخ قرارداد یکی از روش های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است، این بدین معنی است که طرفین یا یکی از آن‌ ها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند. در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد “خِیار” یا “خیار فسخ” می گوید. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.

در حقیقت خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن‌ ها می‌ دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌ اند، برهم زنند. این حق احتیاج به توافق و تراضی طرفین نخواهد داشت. برای مثال چنانچه شخصی در قراردادی “خیار عیب” داشته باشد، می‌ تواند صرف‌ نظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نماید. به عبارتی فسخ قرارداد خلاف انعقاد قرارداد تنها به یک اراده نیاز دارد. اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است.

حتما بخوانید : سرمایه گذاری در املاک | ۶ گام طلایی و کلیدی در سرمایه گذاری ملک و املاک


بایستی توجه داشته باشید که اثر فسخ ناظر به آینده است و این بدین معنی است که تعهدات آینده را از بین می‌ برد، ولی تعهدات قبلی معتبر باقی خواهد ماند. برای مثال چنانچه شما خانه ای خریداری کرده اید و پس از سه ماه قرارداد شما به دلایلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید، ولی استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه به صورت کامل قانونی و درست بوده است. اگرچه که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده نمایید. پس از فسخ سعی می شود تا وضع دو طرف به حالت سابق برگردد.

قوانین تنظیم قرارداد ملک

  1. تاریخ تنظیم قرارداد می بایست درست و واضح و در روزهایی غیر از تعطیلات رسمی باشد.
  2. در انجام معاملات قولنامه ای مشخصات خریدار و فروشنده بایستی به درستی ثبت شوند. همچنین صحت اطلاعات مربوط به وضعیت ثبتی ملک هم بایستی تایید شود.
  3. چنانچه قصد معامله ملک با مبایعه نامه را دارید، قادرید با درج عنوان صلح بلاعوض در پشت مبایعه نامه ملک را به شخص دیگر ببخشید.
  4. درباره احتیاج به تعویض سند باید از اداره ثبت استعلام شود تا چنانچه نیاز به این کار و دریافت سند تک برگی است، همان ابتدا این امر در قرارداد ثبت گردد.
  5. چنانچه یک ملک به فروش رفت با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مبایعه نامه و سند خرید فردی که تاریخ مبایعه نامه او دیرتر بوده باطل می شود.
  6. وقتی که مساحت خانه خریداری شده با متراژی که در سند قید شده تطابق نداشته باشد، می توان قرارداد را فسخ کنید و برای شکایت کردن اقدام نمایید.
  7. طرفین قرارداد می بایست حق فسخ قرارداد داشته باشد، در حالی که هر نوع تخلف در قرارداد انجام شود، به عنوان مثال قابلیت های ملک تحویل گرفته شده با آنچه که در قرارداد قید شده مغایرت داشته باشذ، خریدار می توان با نوشته کتبی قرارداد را فسخ کند.

مراحل تحویل ملک به خریدار

در نظر داشته باشید که قبل از تحویل ملک، خریدار موظف‌ به انجام مراحلی است که فروشنده را پس از آن، ملزم به تسلیم ملک به خریدار می‌ نماید. این مراحل به شرح زیر می باشد :

  1. مشخص کردن شیوه پرداخت مبلغ توافق‌ شده با فروشنده
  2. پرداخت مبلغی تحت عنوان پیش‌ پرداخت
  3. مشخص کردن مبلغی تحت عنوان حق فسخ قرارداد
  4. تعیین زمان حضور در محضر
  5. تعیین زمان دقیق برای تحویل ملک
  6. تعیین مبلغ پرداختی در زمان تنظیم قولنامه، محضر و در زمان تخلیه ساختمان
  7. دریافت کد اقتصادی و پرداخت درصد تعیین‌ شده به مشاور املاک به عنوان حق‌ الزحمه

همان طور که در ابتدای مطلب قول دادیم، در این مطلب نکات مهم معامله ملک را به زبان ساده به شما آموزش دادیم.  

همچنین اگر دوست دارید نحوه معامله ملک قولنامه ای به بیان عامیانه و ساده را یاد بگیرید، این مطلب شما را به بهترین صورت راهنمایی می کند.

بین نکات مهم هنگام معامله ملک شما کدامیک را مهم تر می دانید؟ (تجربه های خودتون در زمینه خرید و فروش ملک رو با سایر مخاطبان به اشتراک بگذارید تا اونها هم استفاده کنند)

برای دوستانتان بفرستید:
Posts created 548

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شانزده − ده =

مطالب مرتبط

Begin typing your search term above and press enter to search. Press ESC to cancel.

Back To Top