نحوه معامله ملک قولنامه ای را میدانید؟ آیا تفاوت خانه قولنامه ای وسنددار را می دانید؟ به صورت کلی می توان گفت که نحوه معامله ملک قولنامه ای بسیار ساده است و اعتبار خانه قولنامه ای با کد رهگیری هم به همان اندازه ای که ملک سنددار معتبر است، اعتبار خواهد داشت. بنابراین خرید خانه قولنامه ای با کد رهگیری با خرید خانه سنددار از لحاظ اعتباری و اطمینانی تفاوتی ندارد ولی در این مقاله بیشتر در مورد این که نحوه معامله ملک قولنامه ای به صورت گام به گام به چه صورت است پرداخته ایم و امیدواریم که اگر به دنبال خرید یا فروش ملک به صورت قولنامه ای هستید، بتوانید از نکات طلایی و آموزشی این مطلب نهایت استفاده را ببرید.

نحوه معامله ملک قولنامه ای

در حال حاضر دو روش رایج در انجام معاملات املاک وجود دارد و آن هم این است که خانه یا ملک موردنظر، سند تک‌ برگ یا منگوله‌ دار، شش ‌دانگ یا سه‌ دانگ دارد یا معاملات آن به ‌طور قولنامه‌ ای صورت پذیرد. شما هم ترجیح می‌ دهید که با سند قطعی که قطعی ترین روش برای اثبات مالکیت است صاحب خانه شوید، ولی بعضی اوقات به دلایلی مثل کمبود بودجه، زمان محدود و قیمت پایین‌ تر تصمیم گیری می کنید که ملک قولنامه‌ ای خریداری کنید.

به طور کلی املاکی که قابلیت انتقال سند به صورت رسمی را ندارند، قولنامه ای معامله و بدون سند مورد معامله قرار می گیرند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش های گوناگون مثل عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز  و … موجب خواهند شد تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و نهایتا سند رسمی دریافت نماید. البته عواملی مثل قرار گرفتن در طرح های شهرداری، از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و … وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر می بایست تخریب گردد.

حتما بخوانید : سرمایه گذاری در املاک | ۶ گام طلایی و کلیدی در سرمایه گذاری ملک و املاک

---

یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی به وجود آورده اند و در این حالت هم می بایست ملک مورد نظر تخریب گردد. جالب است بدانید که بهترین روش به منظور اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر  و دیگر اطلاعات ضروری در خصوص ملک کسب می کنید که با داشتن این اطلاعات حائز اهمیت، احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش پیدا کند.

چنانچه شما جزو آن دسته از افرادی هستید که قصد خرید ملک بدون سند را دارید یا ملکی را به شکل قولنامه‌ ای خریداری کرده و معامله کرده‌ اید، هم می توانید برای خانه خود سند تهیه فرمایید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه‌ ای هم اطلاعاتی داشته باشید. در نظر داشته باشید که به منظور دریافت سند باید به  هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می‌ توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آن ها مراجعه فرمایید.

ملک قولنامه‌ ای چه نوع ملکی است؟

به این منظور که درک بهتری از ملک قولنامه‌ ای پیدا کنیم، در ابتدا باید بدانیم که اصلا قولنامه چیست. قولنامه متنی حاکی از توافق بر وقوع عقدی است که در خصوص موضوع‌ هایی مشخص است که ضمانت اجرای تخلف از آن تعهدات و موضوعات نیز پرداخت پول است. توافق‌ هایی که بدین شکل صورت می پذیرند، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی ایران لازم هستند، بدین معنی که در حدود تعهداتی که در متن قولنامه نوشته شده می‌ توان از طریق دادگاه فردی که مرتکب تخلف شده است را ملزم به انجام آن تعهدات نمود.

حتما بخوانید : سرمایه گذاری در بورس یا مسکن بهتر است؟

---

از طرف دیگر بعضی از املاک وجود دارند که به دلیل گوناگونی نمی‌ توان برایشان سند رسمی گرفت، املاکی که دارای خلافی ساختمان در قسمت های گوناگون هستند، یا به دلیل عدم ساخت اصولی پارکینگ و یا پیشروی بیش از حد، ساخت یک طبقه در پشت بام و یا ساخت طبقه‌ ای غیر مجاز خلافی پیدا خواهند کرد و یا فراتر از این‌ ها به دلیل عواملی مثل طرح‌ های شهرداری برای بافت‌ های فرسوده و تعریض خیابان، انتقال سند آن ها به طور رسمی انجام نمی شود و به طور قولنامه‌ای مورد معامله قرار می گیرند.

نحوه معامله املاک قولنامه ای

بعضی از املاکی ها به دلیل مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و نهایتا به صورت قولنامه ای خرید و فروش خواهند شد. در این نوع از معاملات هم باید همه جوانب را مورد بررسی قرار دهید و در ادامه برای خرید اقدام کنید، بنابراین در مورد این گونه املاک موارد زیر را مد نظر قرار دهید؛

• از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان یابید.
• وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم نمایید.
• از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری نمایید.
• همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه هم تنظیم نمایید.
• از معامله وکالتی با افراد ناشناس اکیدا خودداری فرمایید.
• در صورت انجام معامله وکالتی، حتما در دفاتر اسناد مراحل گوناگون آن را انجام دهید.
• هرچه زودتر برای ثبت رسمی سند اقدام نمایید و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.
• در وکالت نامه به صورت صریح و واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط نمایید.

مدارک لازم دریافت سند برای ملک قولنامه‌ ای

مدارک پیش از تنظیم سند نیز مثل هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای حائز اهمیت است. مدارک لازم به منظور تنظیم سند املاک قولنامه ای شامل این موارد است:

1. کپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه ملک
2. قولنامه یا قولنامه هایی که تقاضا کننده تنظیم سند را به مالک اولیه ارتباط می‌ دهد.

به منظور تنظیم سند در ملک‌ های مشاع، همچنین باید موارد زیر را آماده داشته باشید:

1. سند مشاعی تقاضا کننده
2. تحت شرایطی که سند مالکیت به نام شخص تقاضا کننده نباشد، بایستی وکالتنامه های مربوطه را نیز ارائه دهد.

استعلام ملک قولنامه ای با کد رهگیری

مطمئن ترین راه برای اطلاع از ملک قولنامه‌ ای، دریافت استعلام خانه‌ های قولنامه‌ ای و سایر املاک از شهرداری می باشد. با اخذ استعلام ملک قولنامه‌ ای، شما از میزان بدهی‌ های ساختمان، وضعیت تخریب و دیگر اطلاعاتی ضروری در مورد آن ملک اطلاع پیدا خواهید کرد و با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حدود زیادی کاهش پیدا خواهد کرد. در مورد نحوه معامله زمین قولنامه ای باید گفت که بعضی مواقع امکان دارد تفکیک‌ هایی با کمتر از حدود قانونی در مورد زمین صورت پذیرد. در این حالت امکان دریافت پروانه برای ملک وجود نخواهد داشت و چنانچه شما خواهان خرید این زمین به طور قولنامه‌ ای هستید، بهتر است به شهرداری رفته و از صحت ملک اطمینان حاصل کنید.

زمانی که فردی برای خرید قولنامه‌ ای مسکن تصمیم خود را می گیرد، بایستی مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند عنوان شده است را به‌ طور دقیق مطابقت دهد و همچنین باید پس از اخذ استعلام ملک قولنامه‌ ای روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. چنانچه مورد معامله، ملک است، بایستی بررسی کنید که مواردی مثل آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به صورت روشن در سند ذکر شده باشند تا در ادامه برای دریافت این موارد با مشکلی روبرو نشوید. چنانچه شخصی که قولنامه را امضا می‌ کند، خود مالک ملک قولنامه‌ ای نباشد، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، دلایل احراز سمت آن‌ ها باید مورد بررسی قرار گیرد تا تعیین شود که آیا وکیل در وکالت‌ نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا نه. همچنین در هنگام خرید مسکن قولنامه‌ ای حتما تاریخ وکالت وکیل را نیز مورد بررسی قرار دهید تا اطمینان یابید که موقت نباشد و بعدا شما را با مشکل روبرو نکند.

حتما بخوانید : دریافت وام مسکن | راهنمای جامع دریافت وام مسکن

---

اگرهم امضا کننده ولی مالک بود، باید از این اطمینان یابید که در زمان امضای قولنامه به وسیله ولی، کودک، بالغ نشده باشد. در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به‌ تنهایی حق فروش مال مولی‌ علیه خود را دارد و می‌ تواند ملک را به شکل قولنامه‌ ای بفروشد و این که آیا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته‌ شده است یا خیر، در غیر این صورت شخص مورد نظر حقی بر دخل و تصور ملک قولنامه‌ ای نخواهد داشت و بستن قرارداد با او هیچ ارزشی نخواهد داشت.

در خصوص نحوه خرید زمین قولنامه‌ ای یا هر ملک دیگری، اگر ملک موردنظر از طریق ارث به شخص فروشنده رسیده باشد، حتما می بایست گواهی انحصار وراثت به صورت کامل مورد بررسی قرار گیرد تا از صحت آن اطمینان یابید و همچنین باید در زمان استعلام خانه‌ های قولنامه‌ ای از شهرداری، ارزیابی کنید که آیا فروشنده مالیات بر ارث را تصفیه کرده است یا خیر. خرید زمین قولنامه‌ ای بدین شکل است که خریدار تا وقتی که مورد معامله را به‌ صورت کامل دریافت نکرده است، نباید مبلغ معامله را کاملا بپردازد و برای اطمینان تا زمان دریافت کامل مورد معامله بایستی صبر کند.

همچنین اگر مورد معامله ملک تجاری باشد، خریدار باید استعلام ملک قولنامه‌ ای را بگیرد که در تصرف مستأجر نباشد و چنانچه این‌ طور باشد، حتما باید این شرایط در قولنامه عنوان شود و اضافه شود که تاریخ تخلیه‌ ملک به وسیله مستأجر دقیقا در چه تاریخی قرار است انجام شود. در زمان خرید قولنامه‌ ای ملک خریدار بایستی تلاش کند تمام مبالغ پرداختی معامله را به‌ صورت چک تضمینی بپردازد و همه شماره‌ چک‌ ها به‌ شکل مکتوب در قرارداد ثبت شوند. چنانچه خریدار نتوانست در قبال این مبالغ چک بپردازد، باید در ازای هر مبلغی که می پردازد از فروشنده رسید دریافت کند و آن را ضمیمه قولنامه نماید تا در ادامه اگر فروشنده منکر وجه پرداختی به وسیله خریدار شد، مدارک لازم برای جلوگیری از این ادعا را در اختیار داشته باشد.

نکات مهم و طلایی برای معامله ملک قولنامه ای

• حتما از شهرداری منطقه موردنظر استعلام‌‌ های مربوطه را دریافت نمایید.
• سند ملک را مطالعه کنید و اطمینان حاصل کنید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین چنانچه قصد داید خیالتان از این لحاظ که فروشنده آن ملک را تنها به شما فروخته است راحت شود، این توانایی را دارید که از طریق کد رهگیری، پیگیری های لازم را انجام دهید تا پیش از این ملک به شخص دیگری واگذار نشده باشد.
• چنانچه در روز مقرر به دفترخانه مراجعه کردید و فروشنده حاضر نشده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر دریافت کنید و به دادگاه ببرید. با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای او سند را امضا می کند.
• زمانی که خانه را از فردی پیر یا مریض خریداری می کنید، حتما پس از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین از این موضوع اطمینان حاصل کنید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره قرار نداشته باشد.
• قبل از تنظیم معامله قولنامه‌ ای باید بررسی نمایید که مشاور املاکی که در آن جا قصد معامله را دارید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. در ضمن حق بنگاه ‌دار باید در قولنامه درج شود. همین طور اسنادی که به امانت نزد مشاور املاک قرار داده می شود نیز در قرارداد ذکر گردد.
• اگر قصد دارید برای خرید خانه ای اقدام کنید که به شخص فروشنده به ارث رسیده است، حتما گواهی انحصار وراثت را با دقت مورد بررسی قرار دهید. در واقع شما با این کار از صحت آن اطمینان می یابید.
• هنگامی که خانه را از فردی به غیر از صاحب ملک مثل وکیل، قیم، نماینده قانونی او و … خریداری می کنید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او تعیین فرمایید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا نه. اگر خانه را از وکیل صاحب ملک خریداری می کنید، حتما تاریخ وکالت او را نیز مورد بررسی قرار دهید. این کار بدین منظور است که بدانید وکالتتش موقتی نبوده باشد. زمانی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌ رسد، ببینید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد تا مشکل حقوقی پیش نیاید.
• همواره در تلاش باشید تا مشخصات مالی خانه‌‌ ای را که قصد خرید آن را دارید، با مشخصات درج شده در سند تناسب دهید. به عنوان مثال مواردی مثل تلفن، آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و … را با دقت ارزیابی کنید تا مشخص شود که با آنچه در سند قید شده در تناسب باشد.
• بهتر است در زمان خرید خانه قولنامه‌‌ ای از چک‌‌ های تضمینی به منظور پرداخت قیمت آن بهره بگیرید. چنانچه از چک‌‌ های تضمینی استفاده کردید، شماره همه چک‌‌ ها را در قولنامه ثبت فرمایید، ولی چنانچه نتوانستید از چک‌‌‌ های تضمینی جهت پرداخت قیمت خانه استفاده نمایید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به شکل نقدی به فروشنده بپردازید، در ازای هر پولی که به فروشنده می دهید، حتما از او رسید بگیرید و آن را ضمیمه قولنامه فرمایید. بدین شکل قادر خواهید بود که از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری فرمایید.
• وقتی که خانه‌‌ ای را قولنامه می‌‌ کنید که در حال حاضر مستأجر دارد، حتما آن را در قولنامه عنوان کنید. همچنین اجازه تصرف آن ملک تا زمان پایان قرارداد را هم باید در قولنامه بیاورید.
• در قولنامه عنوان کنید که چنانچه درباره ملکی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده چه کسی خواهد بود.
• در کنار امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا نمایند تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری شود. این را در نظر داشته باشید که در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ‌ای را که می بایست فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند، حتما درج کنید.
• امروزه نسخه‌ های چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌ های دستی خودداری فرمایید. به صورت کلی قولنامه باید در سه نسخه تنظیم گردد؛ یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار خواهد ماند.
• به عنوان آخرین نکته در خصوص نحوه معامله ملک قولنامه ای باید در نظر داشته باشید که چنانچه ملک چند نفر مالک داشته باشد، تمامی آن‌ ها بایستی زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آن‌ ها وکالت داشته باشد که در این صورت احتیاج مبرمی به انجام این کار توسط تمامی مالکان نخواهد بود.

همان طور که در ابتدای مطلب قول دادیم، نحوه معامله ملک قولنامه ای در ایران را برای شما به صورت کامل شرح دادیم. 

اگر دوست دارید بدانید که چرا سرمایه گذاری در ملک بهترین گزینه است، از این مطلب بهتر پیدا نخواهید کرد.