بازار مسکن در سال 1400

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ | ناگفته های بازار مسکن ایران

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ به کدام سوی حرکت خواهد کرد؛ رکود یا افزایش مجدد قیمت مسکن؟ همانطور که احتمالا میدانید، سال گذشته سالی بود که رکود در بازار مسکن وجود داشت و این رکود با افزایش قیمت مداوم ولی اندک قیمت مسکن همراه بود. اما بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ قرار است با همین فرمان پیش برود؟ با توجه به این که بازار مسکن متاثر از قیمت مصالح ساختمانی، نرخ ارز و میزان تورم کشور، عرضه و تقاضا در بخش مشکن و مواردی از این دست است، پیش بینی بازار مسکن در سال جدید به چه صورت خواهد بود؟ در این مطلب قصد داریم همین موارد رو مورد بررسی قرار دهیم و آینده قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ را با دیدگاه های مختلف بررسی کنیم و ببینیم بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ چطور تغییر خواهد کرد.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰

مسکن یکی از شاخصه‌ های اصلی و تأثیرگذار در رشد اقتصادی جامعه ها به حساب می آید و همین امر اهمیت این بخش برای فعالان اقتصادی را اثبات می کند. گزارش های منتشر شده نشان می دهد که در بین صنایع مختلف، صنعت ساختمان سازی را می‌ توان صنعت اول ایران به حساب آورد، به خاطر این که ساختمان سازی پربازده ‌ترین و پرنوسان ‌ترین صنعت در ۴۰ سال اخیر اقتصاد ایران بوده است و این موضوع پیش بینی وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۰ را نیز تا حدود زیادی مشخص می کند. مطابق با آمارهای منتشر شده، از هر خانوار ایرانی یک نفر به صورت مستقیم از بازار مسکن کسب درآمد دارد و یا مسکن در پرتفوی سرمایه گذاری اش جای دارد.

حتما بخوانید : بهترین سرمایه گذاری برای حفظ ارزش پول در ایران برای سال ۱۴۰۰


البته باید در نظر داشته باشید که این درآمد حاصله و سرمایه گذاری شامل قسمت های گوناگون شده و تنها ساخت و ساز را مشمول نمی شود و از طرف دیگر در سال گذشته با رشد چشم گیر قیمت مسکن روبرو شدیم که وضعیت این بازار را کمی نگران کننده کرد. دلایل گوناگونی از جانب تحلیلگران و فعالان اقتصادی برای افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ ارائه شده است که مطابق با این تحلیل ‌ها عوامل اقتصادی که مختص بخش مسکن نیست، مثل همیشه بیشترین اثر را بر قیمت مسکن در این سال داشته است که بی ‌ثباتی ارز و گران شدن آن در این بین از دیگر عوامل نقش پررنگ ‌تری بازی کرده و محرک مهمی در روانه شدن سرمایه‌ ها به بازار مسکن بوده است.

لذا فشار سرمایه (تورم و چاپ پول بدون پشتوانه) در پشت بازار مسکن موجب شده است که در طول چندین سال اخیر، قیمت انواع مسکن به میزان قابل توجهی افزایش یابد. پیش از این که بخواهیم راجب پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ صحبت کنیم، بهتر است نگاهی به بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ بیاندازیم و ببینیم وضعیت و تحولات بازار مسکن در سال گذشته به چه صورت بوده است و چه اثراتی بر بازار مسکن در سال جدید خواهد داشت.

نگاهی به بازار مسکن در سال ۱۳۹۹

سال ۹۹ سال عجیب و پر از حادثه ای برای بازار مسکن کشور بود. تاثیر بازارهای موازی مثل بورس و دلار و طلا از یک طرف، افزایش سهمگین نقدینگی از طرفی دیگر و اتفاقات سیاست بین المللی از سوی دیگر همگی موجب شدند شاهد تحولات گسترده ای در بازار مسکن باشیم. بر اساس گزارش های بانک مرکزی قیمت معاملات مسکن در سال ۹۹ بیش از ۱۰۰ درصد نسبت به سال ۹۸ افزایش پیدا کرد و در بعضی از ماه ‌های سال ۹۹ به خصوص در تابستان شاهد افزایش بیش از ۲ الی ۳ برابری تعداد معاملات نسبت به سال ۹۸ بودیم!

جالب است بدانید که حتی شرایط کرونا هم موجب نشد تعداد معاملات مسکن کاهش پیدا کنند، ولی اتفاقات بین المللی که اصلی ترین آن ‌ها، پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا در آبان ماه بود و همچنین روند نزولی بورس در سه ماهه پاییز ۹۹ موجب کاهش انتظارات تورمی عمومی در جامعه شد و به تدریچ تاثیر خود در بازار مسکن را هم نشان داد. در آذر ۹۹ دیدیم که قیمت مسکن نه تنها افزایش نیافت، بلکه روند کاهشی را پشت سر گذاشته و این روند در دی ماه ۹۹ نیز ادامه داشته است. شایان ذکر است که تعداد معاملات هم کاهش چشمگیری نسبت به تابستان داشته است که با خروج تقاضای سرمایه گذاری از بازار مسکن قابل پیش بینی بود.

بررسی روند تاریخی بازار مسکن در طول ۲۵ سال گذشته این را نشان می دهد که دوره های رونق و رکود در بازار مسکن ایران، دوره های ۵ الی ۶  ساله بوده اند. بر اساس این دوره ‌ها سال ۹۸ پس از دو سه سال رونق نسبی در بازار مسکن باید سال آغاز رکود در بازار مسکن میبود ولی تاثیر متغیرهای ذکر شده بیشتر از حد انتظار بوده و تحلیلگران را متعجب کرد. تا جایی که سال ۹۹ شاهد افزایش قابل توجه معاملات در بازار مسکن بودیم. به عنوان مثال در شهریور ۹۹ شاهد افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی معاملات نسبت به شهریور ۹۸ بودیم و در همین ماه قیمت معاملات مسکن به طور میانگین ۹۰ درصد به نسبت ماه مشابه سال قبل افزایش را تجربه کرد، ولی بررسی عوامل بیرونی و درونی تاثیر گذار بر بازار مسکن در این مقطع زمانی نشان می ‌دهد.

آینده قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰

جالب است بدانید که این طور به نظر می آید که کاهش ۶۲ درصدی معاملات مسکن گواه این ادعا باشد که ظرفیت برای جهش مجدد قیمت ‌ها در سال ۱۴۰۰ وجود نداشته باشد، ولی آیا در سال جدید افزایش قیمت در حوزه مسکن را شاهد نخواهیم بود؟! با توجه به وضعیت فعلی رکود در بازار مسکن و احتمال افزایش قیمت ارز و مواردی از این دست، شاید بتوان این طور گفت که در سال ۱۴۰۰ شاید شاهد افزایش قیمت نجومی در بخش مسکن نباشیم ولی این موضوع را تمامی تحلیل گران و فعالان بازار مسکن در سال گذشته هم عنوان می کردند ولی باز هم مسکن در سال ۹۹ تا حدود ۱۰۰ درصد رشد را ثبت کرد.

حتما بخوانید : بهترین سرمایه گذاری در سال ۱۴۰۰ در ایران چیست؟


این موضوع نشانگر این است که در سال ۱۴۰۰ نیز با توجه به پیش بینی تورم دو رقمی دولت (۲۵ درصد) و تورم واقعی که روی معیشت مردم اثرگذار است (احتمالا ۱۰۰ درصد) بازهم شاهد افزایش قیمت در حوزه مسکن و املاک باشیم ولی این موضوع نمی تواند روی تعداد معاملات مسکن و افزایش تقاضا برای خرید مسکن تاثیری بگذارد و در واقع رکودی که در حال حاضر در بخش ساخت و ساز و خرید و فروش ملک شاهد هستیم، به همین صورت تا پایان سال ۱۴۰۰ نیز ادامه پیدا خواهد کرد.

البته در نظر داشته باشید که وضعیت سایر بازارهای مالی نیز تاثیرات مستقیم و جانبی بسیاری در بازار مسکن خواهد داشت. به عنوان مثال در بازه های زمانی مختلفی در سال ۹۹، شاهد هجوم سرمایه گذاران مسکن و سایر بازارهای مالی به بازار بورس بودیم، تا جایی که افراد برای سرمایه گذاری در بورس ایران، زمین و یا املاک خود را به فروش می رساندند تا سرمایه خود را وارد بازار سرمایه کنند! حال بدون در نظر گرفتن نتیجه ای که گرفتند، موجب افزایش ناگهانی و غیر منطقی بازار بورس شده اند و همچنین میزان عرضه در بازار مسکن را افزایش دادند. این می تواند نمونه ای از تاثیر جانبی بازارهای مالی بر هم باشد و تاثیر نوسان قیمت دلار و همین طور نوسان قیمتی مصالح ساختمانی نیز می تواند به صورت مستقیم بر بازار مسکن ایران اثرگذار باشد.

پیش ‌بینی ساخت و ساز مسکن در سال جدید

همیشه دوره‌ های رکود مسکن با رکود در ساخت و ساز همراه بوده است. به بیانی ساده تر وقتی که حجم معاملات در بازار مسکن کاهش یابد، در حقیقت معامله‌ گران و فعالان این حوزه شرایطی برای کسب سود و بازدهی دراین بازار نمی ‌بینند و لذا اقدام برای اخذ پروانه ساخت کاهش خواهد یافت و به علاوه کاهش حجم معاملات، حجم ساخت و ساز نیز با کاهش زیادی روبرو خواهد شد.

پيش بيني بازار مسكن

در اواخر دوره رکود معاملات مسکن، ساخت و ساز به آرامی افزایش می یابد و سازندگانی که در این دوره اقدام به ساخت می‌ کنند، سود خوبی را کسب خواهند کرد. در سال ۱۴۰۰ بازار مسکن در دوره رکودی خود قرار دارد و بهای تمام شده هر متر مربع ساختمان ۵ الی ۱۰ میلیون تومان است. با احتساب نرخ بهره پولی که برای ساخت طی هر پروژه صرف می‌ شود و پولی که بابت بهای زمین پرداخت می ‌شود، سود حقیقی چشمگیری در شرایط حال حاضر برای سازندگان مسکن وجود نخواهد داشت.

قیمت محصولات فولادی بسته به نوع اسکلت ساختمان تاثیر بسیاری بر بهای تمام شده مسکن دارد. به صورت کلی میلگرد در اسکلت بتنی و تیرآهن در اسکلت فلزی مورد استفاده قرار می گیرد. چنانچه ساختمانی از  اسکلت فلزی برخوردار باشد، هزینه فولاد آن به همان نسبت بیشتر است ولی بتن مصرف شدت در آن نیز کاهش خواهد یافت و سرعت ساخت وساز و وزن بنا کم خواهد شد. به عنوان مثال این طور پیش بینی می شود که ناحیه حرکت قیمت میلگرد و به صورت کلی مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ کمی وسیع باشد.

پیش بینی بازار مسکن در سال جدید

به صورت کلی پیش ‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور به متغیرهای کلان بسیاری مانند رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور بستگی دارد. این مهم بر تمامی ارکان ساخت مسکن مانند مصالح ساختمانی و سازه‌ های فولادی مثل تیرآهن و میلگرد اثرگذار بوده است. لذا چنانچه بخواهیم به صورت دقیق به بازار مسکن نگاه کنیم، باید درک کنیم که به جهت رشد اقتصادی اندک طی دهه‌ های اخیر، مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ ای شده که بازدهی نسبتا خوبی برای سرمایه ‌گذاران خود دارد.

حتما بخوانید : دورنمای بازار مسکن؛ رکودی بیشتر از آنچه که وجود دارد!


عامل مهم دیگری که موجبات رشد قیمت مسکن را فراهم می کند، کاهش نسبی جمعیت روستانشین و افزایش شهرنشینی روستاییان و حاشیه نشینان است. در حقیقت با افزایش جمعیت به صورت کلی و مهاجرت مردم از روستاها به شهرهای بزرگ، تقاضای مسکن با افزایش روبرو شده است و سرمایه ‌گذاری در آن به نظر منطقی بوده است. از طرف دیگر با توجه به محدودیت زمین، با افزایش تقاضای آن قیمت به شدت افزایش پیدا می کند. طی چند دهه اخیر نیز بازار به صورت دوره‌ ای نسبت به متغیرها واکنش داده است.

نگاهی به پیشینه بازار مسکن حاکی از آن است فعالان این بازار اعم از فروشندگان، خریداران، سازندگان و … در دو مقطع زمانی زیر دچار سندروم خودفریبی بسیار بدی می شوند و ضمن فراموش کردن تاریخچه بازار مسکن، از پذیرش تغییر روند حرکتی این بازار امتناع می مکنند که این دو مقطع زمانی به شرح زیر است :

  1. در انتهای افزایش چندساله قیمت مسکن؛ شایان ذکر است که این ذهنیت به خاطر چندسال تحرک در بازار مسکن به وجود می آید که روند صعودی قیمت مسکن تداوم پیدا خواهد کرد. با این پیش ذهنیت، انواع دلیل تراشی ها برای اثبات تداوم افزایش قیمت مسکن بروز خواهد یافت. دقیقا مثل سال ۱۳۹۲٫
  2. در انتهای ثبات چندساله بازار مسکن؛ این ذهنیت در واقع به خاطر چند سال رخوت در بازار مسکن به وجود می آید که ثبات نسبی قیمت مسکن تداوم پیدا خواهد کرد. با این پیش ذهنیت، انواع دلیل تراشی ها برای اثبات تداوم ثبات نسبی قیمت مسکن بروز خواهد یافت دقیقا مثل سال ۱۳۹۶٫

نتیجه گیری و کلام پایانی

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ به این صورت است که طی یک سال آینده و سال ۱۴۰۰ افزایش مداوم ولی اندک قیمت ‌ها در بازار مسکن ادامه پیدا کند و روند معاملات هم به صورت میانگین پایین تر از سال ۱۳۹۹ باشد.

لذا کارشناسان مسکن در ایران نیز این طور پیش بینی می کنند که در سال ۱۴۰۰ نه تنها رکود و افتی وجود ندارد، بلکه بازار مسکن همواره با افزایش قیمت روبرو خواهد بود و در اواسط سال ۱۴۰۰ این افزایش جهش بیشتری نیز پیدا خواهد کرد. یکی از دلایل این موضوع بحث بودجه ۱۴۰۰ و بودجه بخش عمرانی است که کسری تولید مسکن و وضعیت فروش نفت و ورود سرمایه به کشور و افزایش نقدینگی نیز در آن دخیل هستند.

جالب است بدانید هنگامی که کشورهای اروپایی و آمریکا درگیر کرونا شده بودند و صنایع گوناگون آن ها مثل صنعت توریسم دچار مشکلاتی شده بود، سرمایه ‌های بسیار کمی وارد کشورهای شرقی از جمله ایران شد که همین امر نیز یکی از عوامل افزایش شاخص قیمت مسکن در این دوره به حساب می آید.

همچنین این احتمال وجود دارد که بعد از دوران کرونا نیز ارقام بیشتری از سرمایه ‌های خارجی وارد کشور شود و این امر به افزایش سرمایه گذاری در حوزه مسکن منتهی شود که باید در این زمینه زیر ساخت ‌های لازم در حوزه مسکن فراهم آید، لذا با این اتفاق در سال جدید احتمالا با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.

همان طور که در ابتدا قول داده بودیم، همه چیز درباره بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ را موشکافانه مورد بررسی قرار دادیم.

همچنین اگر دوست دارد بدانید افزایش سقف وام مسکن و تاثیر آن بر بازار مسکن به چه صورت است نیز می توانید از این مطلب استفاده کنید.

از نظر شما وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ به چه صورت خواهد بود؟

برای دوستانتان بفرستید:
Posts created 371

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

ده + 2 =

مطالب مرتبط

Begin typing your search term above and press enter to search. Press ESC to cancel.

Back To Top