در ابتدای مقاله باید گفت که زمانی که صحبت از سرمایه‌ گذاری در میان باشد، هر شخصی با توجه به میزان ریسک‌ پذیری و مقدار سرمایه خود، محلی امن را به منظور حفظ ارزش سرمایه خویش انتخاب خواهد کرد که در این میان بازار مسکن در ایران، یکی از محبوب ­‌ترین بازارهای سرمایه‌ گذاری به منظور سرمایه گذاری پول‌ ­های درشت طی سال های گذشته بوده است.

جالب است بدانید که طرفداران این بازار به صورت دائم از ریسک پایین و بازدهی بسیار بالای مسکن صحبت می کنند، ولی با نگاهی ریزبینانه ­‌تر، متوجه خواهیم شد که طی ادوار گذشته میزان رشد مسکن در مقایسه با تورم، همیشه عایدی کم­ تری را تقدیم سرمایه‌ گذاران خود داشته و طی ۱ سال و نیم اخیر، بازار مسکن در خوابی عمیق قرار داشته است تا علاقه‌ ­مندان ریسک گریز خود را به منظور ماندن در این بازار دچار شک و تردید نماید.

در ادامه باید عنوان داشت که افت معاملات مسکن که در بازه زمانی ۱ سال و نیم اخیر غیر قابل انکار بوده است، حکایت از سنگین‌ ­ترین رکود این بازار در چند دهه اخیر دارد. البته طی سال­ های ۹۰ تا ۹۵ هم شاهد رکود مسکن بودیم؛ به صورتی که در آن روزگار، تعداد معاملات ماهانه به رقم تقریبی ۱۶ هزار هم رسیده بود، ولی امروزه، این رقم تقریبا به ۳ هزار معامله در ماه کاهش پیدا کرده است. البته این را هم مد نظر داشته باشید که طی ۲ ماه اخیر، در پی خبر افزایش سقف سنی آپارتمان‌­ های مشمول وام اوراق از ۲۰ به ۲۵ سال، افزایش محدود تقاضا در سمت خریداران را شاهد بودیم ولی این تقاضای خرید اغلب به منظور خرید منازلی با متراژ کم تر از ۱۰۰ متر بود و تاثیر چندانی در تحریک خرید نداشته است.

شایان ذکر است که یکی از حائز اهمیت ترین علت هایی که فعالان این بازار به منظور توجیه رکود موجود در معاملات مسکن ذکر می کنند، تورم افسار گسیخته اقتصاد ایران و در پی آن کم شدن قدرت خرید مردم محسوب می شود. ولی در حقیقت با نگاهی گسترده ­تر به آمار و ارقام، می ­‌توان متوجه شد که با وجود تورم و کم شدن قدرت خرید مردم در دهه‌­ های گذشته، شاهد دوره طلایی رونق مسکن در دهه ۸۰ بودیم، بنابراین چه عوامل دیگری چنین رکود تورمی را برای بازار مسکن ایجاد کرده است؟ آیا سایه این عوامل در بلند مدت از سر این بازار برداشته خواهد شد؟ در ادامه حائز اهمیت ترین این عوامل را مورد تحلیل و بررسی خود قرار خواهیم داد. پس با کد بورسی در ادامه مقاله همراه باشید.

نفت

در این خصوص باید گفت که زمانی که درآمد نفتی کشور بالا باشد، کشور منابع ارزی مناسبی در اختیار خواهد داشت و همین عامل به علاوه سیاست دولت ­‌ها به منظور ثابت نگه داشتن نرخ ارز، موجب واردات بی رویه اقلام قابل تجارت به کشور و در نتیجه، از دست رفتن رقابت محصولات داخلی با سایر محصولات وارداتی خواهد شد. ولی مسکن به علت این که غیر قابل واردات به حساب می آید، در این قابل قرار نخواهد گرفت و بر خلاف صنایع دیگر، این عوامل موجب رشد این بازار خواهند شد.

همچنین در سال های اخیر تغییرات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تا حد زیادی به تغییرات قیمت نفت وابسته بوده است. رشد قیمت نفت در دهه ۸۰ و تداوم آن تا سال ۹۲، باعث رشد پیوسته قیمت در این بازار گشت؛ به صورتی که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از کم تر از ۱ میلیون تومان در سال ۸۴ به بیش از ۴ میلیون تومان رسیده است.

به بیان اقتصاددانان، مسکن با ۱ تا ۲ سال تاخیر، از درآمد نفتی پیروی خواهد کرد که این عامل موجب بروز وضعیت بیان شده برای این بازار در دهه ۸۰ شد. در حال حاضر و با توجه به مشکل ایران در فروش نفت و تخفیفاتی هم که برای حداقل فروش خود به خریداران نفتش اعطا می کند، به نظر نخواهد رسید که نوسانات قیمت نفت دیگر بتواند به مانند دهه ۸۰، تاثیر محسوسی بر روی بازار مسکن قائل باشد.

سوداگری بانک‌ ­ها در قسمت مسکن

به علت عطش سرمایه‌ گذاران بازار مسکن به منظور کسب سود بالا تر در دهه ۸۰،  قسمت حائز اهمیتی از منابع بانکی در مجتمع­‌ های تجاری استفاده گشت که در این میان، بعضی از آن­ ها نیمه‌ ساخت می باشند یا استفاده چندانی از آن­ ها نخواهد شد؛ این موضوع از بیماری اقتصادی کشور ما نشات می گیرد که بر اثر سوداگری در قسمت ملک در دهه ۸۰ تا به امروز به وجود آمد و نتیجه آن منجمد شدن حدود ۲۰ تا ۶۰ درصد از منابع بانکی به حساب می آید. به صورتی که به بیان یکی از کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن در سال های اخیر، بحران بانکی در طولانی شدن دوره رکود بسیار موثر بود و با ایجاد و بروز مشکلات بانکی از جمله کسری منابع، ورود بانک‌ ها به بنگاه‌ داری مسکن، ساخت و سازهای لوکس به وسیله بانک‌ ها و… امکان ارائه تسهیلات به فعالان واقعی حوزه مسکن بسیار محدود و کم شد.

باید گفت که بر طبق قانون نیز و برای رفع موانع تولید رقابت‌ پذیر و ارتقای نظام مالی، بانک‌ ها از سال ۹۴ ملزم به فروش اموال و دارایی‌ های مازاد خود شدند. در حال حاضر و با توجه به این که فروش اموال مازاد بانک‌ ­ها و خروج از بنگاه‌ داری تحت نظر وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی، ۲ مسئله ای می باشد که رهبری و دولت بر آن تاکید زیادی دارند، به نظر می ­‌رسد این عامل نیز در سال ­‌های اخیر از طرف تقاضای خرید حذف شده و بر فشار عرضه افزوده شده است.

هرم سنی

در نظر داشته باشید که جمعیت چه از حیث اندازه، چه از نگاه ترکیب سنی و جابه‌­جایی آن در مناطق گوناگون، بر تقاضای مسکن تأثیر بسیاری را خواهد گذاشت. در حقیقت به‌ بیانی دیگر افزایش جمعیت به‌ طور کلی تقاضای مسکن را زیاد خواهد کرد و از طرفی افزایش جمعیت جوان و افزایش نرخ ازدواج و تراکم جمعیت منطقه ویژه، تقاضای مسکن را نیز زیاد خواهد کرد. در این راستا و با رسیدن موج جمعیتی متولدین دهه ۵۰ و ۶۰ به سن ازدواج، رقم آمار ثبت ازدواج در سازمان ثبت احوال کشور تا سال ۱۳۸۹ به بیشترین رقم خود یعنی به حدود ۸۹۲ هزار رویداد رسید که این عامل موجب ایجاد تقاضای بیشتر بازار مسکن از طرف زوج‌ های تازه ازدواج کرده در دهه ۸۰ شده بود.

جالب است بدانید که امروزه هرم سني ايران به شکل اشك درآمده و در وسط هرم متورم شده، اشخاصی وجود دارند كه در دهه ۶۰ به دنيا آمده‌ اند و در سال ۹۵ در دامنه سني میان ۲۵ تا ۳۵ سال جای دارند و متورم‌ ترين نقطه هرم سني ايران را ایجاد کرده اند. همین طور طبق آمار و ارقام، متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت در حالی به ۱/۲۳ درصد رسیده که این مقدار در سال ۶۰ معادل ۳/۹ درصد بوده است و این خودش جای تعمل دارد؛ در حالی که پیش‌ بینی‌ های موجود از روند های جمعیتی نمایان خواهد کرد که نرخ رشد جمعیت در سال‌ های آینده حتی منفی خواهد شد. بنابراین انتظار موجی از تقاضا در سال ­‌های آینده مثل آن چه که در دهه ۸۰ رخ داد، به نظر کمی دور از انتظار به شمار می رود.

مهاجرت روستای ها به شهر

تحلیل های جامعه‌ شناسان این موضوع را اثبات می کند که دلیل گوناگون مهاجرت روستایی ها به شهر در ۵ معیار اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، جمعیت‌ شناسی و طبیعی – کشاورزی خلاصه می‌ گردد که از این دلایل، معیار اقتصادی بیشترین فراوانی را در اختیار دارد و بیش از ۵۰ درصد دلایل مهاجرت روستا به شهر را به خود اختصاص داده است. این آمار تا سال ۹۶ نشان دهنده این بود که حدود ۷۰ درصد از جمعیت کل کشور، در شهرها سکونت دارند. بنابراین می ­‌توان این طور نتیجه گرفت که یکی از علت های رونق مسکن در دهه ­های گذشته، مهاجرت روستاییان به شهر و تحریک سمت تقاضا محسوب میشود.

ولی در ۲ سال اخیر، بع علت کم شدن قدرت خرید مردم، مهاجرت معکوس مردم را شاهد بوده‌ ­ایم. به صورتی که در ماه­‌ های اخیر مدیر کل امور روستایی و شورا های استانداری تهران، طی نشستی بیان کرد که: با توجه به تغییرات به وجود آمده در وضعیت اقتصادی کشور، شاهد مهاجرت معکوس از بعضی مناطق استان تهران می باشیم. بنابراین امروزه این عامل بر خلاف دهه اخیر، قدرت کم ­تری را در قسمت تقاضا دارا خواهد بود.

جمعیت‌ پذیری شهر تهران

با توجه به بیانات کارشناسان اقتصادی، در همه کشور ها اغلب رشد قیمت مسکن از یک شهر استارت خواهد خورد که استان تهران، پرچم­دار این امر در ایران به حساب می آید. در حقیقت می توان این طور بیان داشت که؛ رشد بازار مسکن در ایران ابتدا از تهران شروع شده و بعد از تاخیر چند ماهه، این رشد به سایر مناطق کشور نیز وارد خواهد آمد.

همین طور طبق ۶ دوره سرشماري به عمل آمده، جمعيت تهران در سال­ های ۱۳۳۵ تا ۱۳۸۵ تقریبا پنج برابر شده‌ ­است. در واقع اين رشد در شهر های اطراف تهران به مراتب بيشتر از شهر تهران بوده است، به صورتی که  رشد شهر تهران در دهه‌­ های گذشته کم شده است و بر جمعيت پيرامون آن افزوده شده ­است. بنابراین می‌ ­توان دریافت که میزان جمعت‌ پذیری تهران در قیاس با دهه های اخیر، کاهش قابل توجهی را متحمل شده است و دیگر انتظار رشد تقاضا برای مسکن در تهران را نمیتوان در سر داشت. این عامل در کنار موارد  قبلی را شاید بتوان تحت عنوان یک سد محکم به منظور شروع یک روند رو به افزایش قیمت در کشور به حساب آورد.

در شرایط نا امنی و شدت تنش های سیاسی واکنش بازار ملک و مسکن چگونه است؟

معمولاً در این شرایط ملک هایی که در مجاورت شهرهای مرزی و یا در کنار پایگاه های نظامی قرار دارند و احتمال آسیب دیدگی بیشتری دارند، دچار افت قیمت خواهند شد. اما اثر کلی آن روی بازار به صورت رکود و عدم قطعیت در معاملات بروز خواهد کرذ.

زمینه های نوین سرمایه‌ گذاری

یک نکته بسیار مهمی که از نگاه کارشناسان خبره پنهان نمی ماند، مسئله گسترش اینترنت و به موجب آن آشنایی هرچه بیشتر مردم با ابزار های مالی جدید مانند بورس محسوب می شود. گواه این مطلب رکورد جست و جوی نام بورس و همین طور تعداد پست های بارگذاری شده در این موضوع در اینستاگرام خواهد بود؛ به صورتی که طی ۹ ماه گذشته، شاهد بارگذاری ۱۱۰هزار پست با هشتگ بورس در این اپلیکیشن بوده‌ ­ایم که خود بیان کننده توجه خاص مردم به بازار سرمایه می باشد که نگاه‌ ها را از سمت بازاری مانند مسکن دور کرده و بیشتر هم خواهد کرد.

در انتها و با توجه به مواردی که خدمت شما عزیزان بیان شد، میتوان این برداشت را داشت که عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در دهه ۸۰، قدرت خود را در سال ­‌های اخیر از دست داده‌­ اند و به نظر عامل حائز اهمیت دیگری را قادر نیستیم بیابیم که در سال­‌ های پیش رو قادر باشد تاثیر بسزایی در رونق این بازار بگذارد. همین طور این مسئله را هیچ گاه از خاطر نبرید که طی چند روز گذشته، خبری مبنی بر قطعی شدن اخذ مالیات از خانه­‌ های خالی انتشار یافت که این عامل نیز در کنار عوامل بیان  شده، می‌ ­تواند عایدی سرمایه‌ گذاران در این حوزه را تحت الشعاع قرار دهد. امیدواریم که از محتوای این مقاله نهایت استفاده رو برده باشید.

هر سوالی در رابطه با بورس دارید از ما بپرسید: